Οι παρακάτω είναι οι βασικοί οικοδομικοί περιορισμοί (ή αλλιώς όροι δόμησης) που πρέπει κανείς να έχει υπόψη του όταν αγοράζει ένα οικόπεδο με σκοπό να χτίσει.
Ισχύουν λίγο-πολύ σε όλα τα μέρη του κόσμου αλλά εδώ θα παρουσιάσουμε με τα Ελληνικά τους ονόματα.
Όλοι οι παρακάτω περιορισμοί ισχύουν ανεξάρτητα ο ένας από τους άλλους και απαιτείται να ικανοποιούνται όλοι.
Συντελεστής Κάλυψης (ΣΚ)
Πρόκειτα για το μέγιστο της συνολικής επιφάνειας του οικοπέδου που μπορεί να καλυφθεί από την κατασκευή σας.
Με άλλα λόγια ο όρος αυτός περιορίζει το “αποτύπωμα” της κατασκευής πάνω στο οικόπεδο.
Είναι συνήθως εκπεφρασμένο σε μορφή ποσοστού. Και πάντα με την έννοια του μεγίστου ορίου. Μπορούμε λιγότερο. Δεν μπορούμε περισσότερο.
Για παράδειγμα για ένα οικόπεδο 1000 τ.μ. με συντελεστή κάλυψης 25% ο περιορισμός αυτός μας λέει ότι δεν μπορούμε να καλύψουμε περισσότερο από 250 τ.μ. με την οικοδομή μας.
Οικόπεδο = 1000 τ.μ., Σ.Κ. = 25%. Άρα: Κάλυψη = Οικόπεδο Χ Σ.Κ. = 1000 τ.μ. Χ 25% = 250 τ.μ.
Συντελεστής Δόμησης (ΣΔ)
Εδώ μιλάμε για τον μέγιστο αριθμό τετραγωνικών που μπορεί να έχει η κατασκευή μας στο σύνολό της, δηλ. στο σύνολο των επιπέδων (συχνά εκτός υπογείου).
Επίσης εκπεφρασμένο σε μορφή ποσοστού. Και πάλι με την έννοια του μεγίστου ορίου. Μπορούμε λιγότερο. Δεν μπορούμε περισσότερο.
Για παράδειγμα εάν ο ΣΔ του οικοπέδου μας των 1000 τ.μ. είναι 50%, αυτό σημαίνει ότι το άθροισμα των τετραγωνικών μέτρων (σε όλα τα επίπεδα εκτός του υπογείου) δεν θα πρέπει να ξεπερνάει τα 500 τ.μ..
Θα μπορούσε δηλ. να είναι 2 όροφοι των 250 τ.μ. ο καθένας ή 3 όροφοι των 166 τ.μ. ο καθένας. Εννοείται εφόσον δεν παραβαίνουμε κάποιον άλλο περιορισμό.
Οικόπεδο = 1000 τ.μ., Σ.Δ. = 50%. Άρα: Δόμηση = Οικόπεδο Χ Σ.Δ. = 1000 τ.μ. Χ 50% = 500 τ.μ.
Μέγιστο Αριθμός ορόφων
Συνήθως μιλάμε για τον αριθμό των ορόφων πάνω από το έδαφος (δηλ. ο περιορισμός δεν περιλαμβάνει το υπόγειο).
Μέγιστο Ύψος (H Max)
Σε μέτρα το μέγιστο ύψος της κατασκευής.
Για παράδειγμα αν αυτό είναι 7 μ. τότε μπορούμε να χτίσουμε μέχρι 2 ορόφους αφού συνήθως το ύψος του κάθε ορόφου είναι περίπου 3μ.
Αν αυτό είναι 10 μ. τότε μπορούμε να χτίσουμε μέχρι 3 ορόφους. Πάντα εφόσον δεν υπερβαίνουμε κάποιο άλλο όριο.
Μέγιστος Όγκος (V Max)
Μιλάμε για τον μέγιστο όγκο της κατασκευής σε κυβικά μέτρα.
Όρια από τον δρόμο και από τα όμορα οικόπεδα
Αυτός ο περιορισμός περιλαμβάνει σε κάποιες περιπτώσεις την ανάγκη ύπαρξης πρασιάς ανάμεσα στο οικοδόμημα και τον δρόμο καθώς και τις ελάχιστες αποστάσεις της κατασκευής από τα όρια του οικοπέδου.
Για παράδειγμα μπορεί να προβλέπεται: α. 4μ πρασιά και β. 2μ απόσταση από τα άλλα όρια του οικοπέδου.
Το α. αφορά στην απόσταση από τον δρόμο ενώ το β. αφορά στις αποστάσεις από τις άλλες 3 πλευρές του οικοπέδου (εφόσον συνήθως μιλάμε για ένα οικόπεδο με 4 πλευρές).
Εδώ θα πρέπει -ωστόσο- να σημειώσουμε ότι ενδέχεται να υπάρχει και η δυνατότητα να κολλήσετε σε μία από τις 3 πλευρές. Ισχύουν ειδικοί όροι και θα πρέπει να τους εξετάσετε με τον μηχανικό σας.
Φυσικά υπάρχουν και πολλοί άλλοι όροι δόμησης ανάλογα με την περιοχή, την συγκεκριμένη θέση, τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης και αρκετά άλλα.
